Ипотека на строительство дома: какой банк выбрать?

Ипотека на строительство дома: какой банк выбрать? Ипотека

Пока российское правительство разрабатывает инструменты финансовой поддержки для развития индивидуального жилищного строительства, банки постепенно начинают сами проявлять интерес к загородному рынку, предлагая ипотечные продукты даже для строительства домов. Пока, честно говоря, особого интереса нет.

Скорее всего, программа государственной поддержки, которая должна стартовать в 2020 году, будет включать в себя развитие ипотечных продуктов для загородного рынка. Сейчас доля таких кредитов не превышает 1%, а может быть и меньше — в сельской местности банки не ведут статистику.

Дискриминация «огородников»

К сожалению, на рынке загородного кредитования действуют другие правила, точнее условия, чем в городе. Банки, прежде чем выдать кредит на дом в деревне, всячески страхуются, повышают процентную ставку, первоначальный взнос, требуют что-то ценное в качестве залога или поручителя. Конечно, приобретенная земля может служить залогом, но, как правило, ее стоимость меньше, чем требуется для строительства приличного дома.

В городских новостройках банки почему-то охотно принимают в качестве залога неотделанные, покрашенные бумагой поверхности, но когда речь идет об отдельно стоящем доме, условия меняются. Единственным исключением являются таунхаусы, которые строятся по 214-ФЗ с выводом ЦДС. Кроме того, земля, на которой будет построен дом, не всегда рассматривается банками как надежная, ликвидная собственность. Причина понятна: с точки зрения банкиров, загородный рынок более рискованный, менее предсказуемый, и на то есть причины, но это тема для отдельной статьи.

«Единственный банк на рынке, который сейчас предлагает программу непосредственно на подряд – «Сбербанк», – рассказывает Екатерина Лубяная, кредитный специалист компании «ФАКТ. Коттеджные поселки» и руководитель сервиса «Загородный кредитный помощник». – Ставка по программе от 11,6%, первоначальный взнос от 25%, кредит залоговый. По условиям использовать его можно как на единовременную покупку участка и подряда, так и отдельно на строительство дома. У него есть некоторые особенности, например, если залогом выступает участок, то максимальная сумма кредита составит до 75% от его стоимости».

Если сумма недостаточна, говорит кредитный специалист, есть два законных способа увеличить размер кредита. Во-первых, найдите поручителя (кроме супруга), что позволит вам увеличить сумму на 1,5 млн рублей. Или выберите другой объект залога, например, квартиру. Интересно, что предмет залога на условиях Сбербанка может быть временным, но такое условие должно быть прописано в ипотечном договоре.

«Это удобно тем, кто планирует продать квартиру и переехать за город, но хочет дождаться, когда построится дом. Когда дом построен, и вы готовы переезжать, можно спокойно продать квартиру, а залогом станет участок и готовый дом», – рассказывает Екатерина Лубяная.

Ипотека на строительство дома: какой банк выбрать?

Но это еще не все условия самого активного банка на пригородном рынке. Дом должен быть построен одним подрядчиком, то есть вариант, когда владелец участка заказывает фундамент у одной компании, а крышу и все остальное — у другой, здесь не работает.

«Либо придется договариваться со строительной компанией, чтобы такие работы оформлялись через субподряд. Это может увеличить конечную стоимость и сумму кредита. Удобство для клиента здесь в том, что оплату подрядной организации банк осуществляет обычно двумя траншами согласно этапности, прописанной в договоре. А в договоре подряда покупатель может прописать комфортные для себя условия», – резюмирует Екатерина Лубяная.

«В среднем первоначальный взнос – от 25%, – объясняет Максим Ельцов, гендиректор «Первого ипотечного агентства». – Процентные ставки на участки и дом с участком варьируются от 11,5% до 14,5%, на строительство дома ставки чуть выше. Банков, которые активно кредитуют на этом рынке, намного меньше, чем на рынке городского жилья. Лучшие ставки у Сбербанка, «Связьбанка». Традиционно силен в кредитовании участков «Россельхозбанк».

Кстати, 22 апреля Сбербанк запустил новую акцию под названием «Свой дом под ключ», которая дает возможность построить дом с помощью ипотеки по сниженной ставке 10,9 процента. К сожалению, пока воспользоваться акцией могут только землевладельцы Москвы, Московской области и Липецкой области. Помимо сниженной процентной ставки, по условиям акции, первоначальный взнос снижается с 25% до 20%.

Как поясняет основной кредитор россиян, по условиям этой акции не требуется залога и поручительства до выдачи кредита, согласования с банком сметы расходов и отчета об использовании кредитных средств.

«В программе Сбербанка работают только проверенные и аккредитованные партнеры-застройщики. Денежные средства на период строительства дома будут находиться на специальном счете в банке, а застройщик получит их только после завершения строительства, когда будет подписан акт приема-передачи», — отметили в Сбербанке.

Кстати, очень похоже на систему счетов эскроу. Однако, как уже говорилось выше, пока эта акция не распространилась на Санкт-Петербург и Ленинградскую область. Однако остается надеяться, что инициатива Сбера не затеряется в трех выбранных субъектах.

Ипотека на строительство дома: какой банк выбрать?

Заложи и бери!

Таким образом, в классическом (российском) понимании ипотека на строящиеся квартиры на пригородном рынке отсутствует. Сама тема залога, его ликвидности, стоимости не до конца понятна банкам, которые привыкли «работать» со строящимися квартирами в городах. Но ситуация меняется.

Недавно банк ДОМ.РФ объявил о введении ипотечного кредита на приобретение жилого дома (готового или строящегося) без дополнительного залога. Эта новость, безусловно, важна для пригородного рынка и индивидуального строительства. Но условия, мягко говоря, не самые благоприятные. Процентные ставки начинаются от 12,5% годовых. Минимальный первоначальный взнос составляет 40%.

При внимательном изучении условий выясняется, что ипотека предоставляется на «приобретение земельного участка по договору купли-продажи и дома по договору долевого участия». Дом под CDA вряд ли будет построен. Так что, как минимум, банк «ДОМ.РФ» ошибся, либо выдавая желаемое за действительное, либо путая доходные дома с частными. В связи с этим, по мнению экспертов, особенно остро стоит вопрос компетентности банковских сотрудников, занимающихся кредитованием сельского рынка.

Тем не менее, под реальный, ликвидный залог почти все банки предоставляют кредиты без привязки к пригородной или иногородней недвижимости, а также по специальным программам на строительство жилья с конкретными обязательствами.

«У «Россельхозбанка» есть целевые программы под залог имеющейся недвижимости на покупку новой по ставке от 10,6% годовых, причем первоначальный взнос вообще не потребуется. Сумма такого кредита составит до 70% от стоимости залога, но придётся отчитаться перед банком за целевое использование этих средств – зафиксировать, что строительство дома является разрешенным видом использования кредита в рамках целевого назначения», — рассказала Екатерина Лубяная.

«Отличительной особенностью целевого кредита является предоставление ипотеки под залог имеющейся недвижимости, а не приобретаемой. Это условие особенно актуально для тех клиентов, которым нужны деньги на строительство дома. Кредит предусматривает необходимость подтверждения в банке целевого использования средств. Размер кредита – не более 70% от стоимости имеющейся недвижимости», — рассказывает директор Северо-Западного федерального округа банка «ДельтаКредит» Павла Голубева.

Ипотека на строительство дома: какой банк выбрать?

Калькулятор итогов

Итак, подведем итоги. Если вы берете ипотечный кредит на строительство дома, вам придется «пожертвовать» другой недвижимостью, которая останется у банка в качестве залога. По сути, это вообще не ипотека — классическим вариантом является залог приобретаемой недвижимости. Кроме того, первоначальный взнос и процентная ставка обычно выше, чем в «городских схемах». Льготные ипотечные кредиты для многодетных семей не распространяются на покупку земельного участка или строительство дома.

Ипотека на строительство дома: какой банк выбрать?

Оцените статью
Смело Строй
Добавить комментарий